Уровень дохода от недвижимости на Пхукете

Сложно представить в современном мире человека, для которого слово инвестиции — пустой звук. Правда в том, что инвестиции сейчас — это не только о вложении капитала с целью его приумножить. Инвестиции — это как минимум о сохранении денежных средств и защите от инфляции. Мир ищет способы, которые позволят избежать обесценивания денег. А обесценивание происходит у нас на глазах, если с этим ничего не делать.

Когда мы выбираем, куда вложить средства, для нас важно учесть две переменные: свести все риски к минимуму и стабильный доход.

И для того, чтобы все эти переменные были, мы должны убедиться в надежности рынка той или иной страны. Последние 10 лет мы наблюдаем уверенный рост на рынке недвижимости Таиланда, в чём причина успеха читайте в нашей статье.

О недвижимости Пхукета лучше говорить обособленно от всего рынка страны. Ведь стоимость жилых объектов и инфраструктура острова не только продолжает расти и развиваться, но и самое главное для нас — земли под постройку становится всё меньше.

Мы должны учитывать, что 60% острова — национальные парки и заповедники, где строительство в принципе запрещено. Добавим запрет на постройку высоток — чем ближе земля к морю, тем ниже должно быть здание, а следовательно количество возможных квартир также ограничено.

Тем не менее рынок молодой и развивающийся и приобрести виллу или апартаменты у моря — реально, не в сравнение со стоимостью квадратного метра в Сингапуре или Австралии. С активным развитием острова и рынка недвижимости, появляется всё больше интересных новых жилых комплексов.

Если обратить внимание — застраивается по большей степени запад Пхукета, ведь восточная часть — это практически нулевое количество пляжей и отсутствие туристической инфраструктуры. Именно на западном побережье находятся основные достопримечательности, обзорные площадки, пляжи. Логично, что и покупать недвижимость нужно здесь.

Откуда берется доход?

С сохранением капитала всё ясно, а об источниках дохода поговорим ниже.

1. Капитализация.

Самый выгодный и доходный вариант вложить средства — купить объект на этапе котлована. В среднем стоимость объекта за время строительства увеличивается на 30-40% и плюс строящегося объекта в беспроцентной рассрочке на период строительства (подробнее в нашей статье «Рассрочка и Ипотека в Таиланде»)

Основное правило: недвижимость должна быть ликвидной. Ликвидность — это возможность быстро превратить вашу квартиру или виллу в деньги, то есть продать. Ликвидность — прямое следствие высокого спроса, который формируется на основе прежде всего местоположения объекта, близости к морю, инфраструктуре. Поэтому будьте внимательны при выборе недвижимости на Пхукете.

2. Программа гарантированного дохода и доход от аренды. Как правило, застройщики предлагают сначала фиксированный процент возврата средств, по истечении которого вы затем переходите на арендную программу.

• Гарантированный доход — это программа от застройщика, при участии в которой вы можете получить возврат средств на протяжении определенного количества лет. Здесь, важно понимать, что является нормой, а где нужно отнестись к предложениям скептически. Стандартно застройщики предлагают возврат средств 7% годовых на 3-5 лет. Если процент выше или срок дольше 10 лет, то стоит более тщательно всё проверить.
• Доход от аренды или так называемый рентал пул ( от англ. rental pool). Обычно по истечению срока гарантированного дохода, можно перейти на программу рентал пул, при которой застройщик выбирает несколько квартир с похожими параметрами в кондоминиуме и сдаёт их в аренду. В данном случае весь доход делится в соотношении 60/40, 70/30 или 80/20 между вами и застройщиком, где бОльшая номинанта распределяется в вашу пользу. Другими словами если рентал пул 60/40, значит 60% дохода от аренды сданных квартир получаете вы, а 40% — застройщик.
• Комбинированная программа дохода. Более новый вариант доходности. Стандартно застройщик предлагает сначала гарантированный доход и только затем вы переходите на арендную программу, либо вы сразу вступаете в арендную программу без получения гарантированного дохода. Комбинированная программа = гарантированный доход и доход от аренды одновременно. Это может быть 5% без ограничений + аренда 70/30% или 6% на 6 лет + арендная программа 60/40% . При данной программе, с момента как объект вступает в эксплуатацию, вы не привязываетесь к какой-то определенной максимальной цифре дохода на протяжении ограниченного периода времени.

Сравнение цен на момент старта и момент готовности

Давайте посчитаем, вы покупаете квартиру за 5 000 000 бат на этапе строительства, через два года объект достроен и стоимость вашей квартиры возросла минимум на 30%, что означает — стоимость вашей квартиры уже в готовом объекте 6 500 000 бат.

Добавим к этому гарантированную программу 7% на 3 года = 1 050 000 бат. За 5 лет ваш минимальный доход составит 51%, то есть 2 550 000 бат.

Например, в инвестиционном эко-кондоминиуме Serene на этапе строительства, с начала старта продаж и до настоящего момента стоимость поднялась примерно на 15%, а к моменту готовности, октябрю 2023 года, ожидаемая стоимость вырастет ещё на 20%. Таким образом капитализация составит 30-35%.

Другой пример, инвестиционный бутиковый кондоминиум Harmony, где застройщик установил график поднятия цен до момента готовности. Старт продаж начался в конце декабря 2021 года. Спустя полгода стоимость выросла на 20%, и к моменту готовности — декабрь 2024 — поднимется ещё на 20%. Капитализация составит 40%.

При покупке можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой или получить хорошую скидку/ мебельный пакет в подарок при 100% оплате или покупке от 5 квартир и больше. Бывает инвесторы выкупают целые этажи, а в таком случае получают максимально выгодные условия и соответственно высокий доход.

Капитализация справедлива не только для кондоминиумов, но и для любого строительного проекта, включая виллы. Например, застройщик вилл премиум и люкс-класса Botanica, капитализация в среднем составляет 50%.

Сложно отказаться от подобного предложения, тем более вы покупаете в валюте, которая является одной из самых стабильных во всем мире. Тайский бат не подвержен сильным колебаниям, а средний уровень инфляции за последние 45 лет — всего лишь 3.89%.

Отметим, Таиланд известен своими низкими налогами, а порой и их отсутствием. Для сравнения налог при покупке недвижимости в Испании составит около 10%, когда как в Таиланде — до 6.3%, в большинстве случаев — 1.1%. О налогах, содержании недвижимости, формах собственности можно прочитать в нашей статье.

Остались вопросы или хотите получить расчёт доходности по конкретной квартире?

Напишите или позвоните нам в социальным сетях и мы с радостью бесплатно проконсультируем Вас по всем вопросам ⬇️

✔️ E-mail: hello@apart-homes.com

✔️ Телефон для связи: +66 83 503 2555

✔️ Связаться в WhatsApp: +66 83 503 2555

✔️ Связаться в Telegram: +66 83 503 2555

Риелтор Тайлайд

Делится практическими советами по инвестициям в жильё на Пхукете и Паттайе.